Пока во рту хрустит круассан, в кошельке хрустят купюры. Так выглядит типичное утро инвестора в недвижимость во Франции. Если вы уже давно планируете зарабатывать на аренде, но считаете украинский рынок слишком маленьким для себя, самое время выходить за его пределы и покорять новые горизонты.
Что творится с рынком недвижимости и почему то, что плохо для французов, для нас – хорошо
Пока доходность от аренды во Франции растет, цены на недвижимость, как и платежеспособность граждан, падают. Казалось бы, снижение стоимости должно быть только на руку предприимчивым инвесторам. Оно так и было бы, если бы не та общая ситуация, в которой сейчас оказался рынок. За последний год квадратные метры потеряли около 6-8% своей стоимости, но цены до сих пор остаются на добрых 10% выше, чем каких-то 5 лет назад. Это вынуждает французов выбирать более компактные, а потому и дешевые квартиры, или мириться с высокими арендными ставками. Разумеется, больше всего пострадали дома. Объекты с 6 комнатами и больше всего за год утратили остатки привлекательности и количество их продаж упало на 31%.
Чтобы хоть как-то поддержать покупателей, было принято решение о снижении процентных ставок по ипотеке. Но в действительности в пользу инвесторов было сделано не так уж и много реальных перемен. Условия доступа к кредитным программам до сих пор остаются сильно ограниченными. Да и сами ставки не всегда движутся в заданном направлении. Из-за этого количество выданных кредитов за 2 года уменьшилось на 60%.
Как бы там ни было, мы с вами украинцы, а не французы, поэтому для нас важна именно та выгода, которую можно почерпнуть из сложившейся ситуации. А она для нас очевидна – высокая доходность от аренды. Предлагаем прошвырнуться по рынку недвижимости и выхватить лакомый кусочек.
Что нужно знать перед покупкой недвижимости во Франции
Начать стоит с того, что иностранец может купить любую недвижимость, будь она жилой или коммерческой, и в любом регионе страны, будь это самый центр или забытая даже самими французами глубинка. Но даже статус местного лендлорда не приблизит вас к получению вида на жительство. На ВНЖ могут рассчитывать только те зарубежные инвесторы, которые провели во Франции более 183 дней из 365 в году.
Прежде чем задумываться о целесообразности получения ВНЖ, нужно найти то, за чем вы направляетесь во Францию, – недвижимость. Для удобного поиска вы можете использовать такие ресурсы, как:
🌐 ParuVendu;
🌐 FNAIM;
🌐 Superimmo.com;
🌐 Logic-Immo.com;
🌐 Leboncoin.fr;
🌐 Seloger.com.
Или вы можете сделать гораздо проще и обратиться к риелтору, французскому или украинскому. Некоторые агентства недвижимости нашей страны специализируются на французском рынке, поэтому такой вариант будет наиболее удобным. Если же вы решили обратиться непосредственно к представителю страны, в которую планируете инвестировать, убедитесь в том, что риелтор имеет так называемую “профессиональную карту”, которая дает ему право заниматься оказанием услуг нерезидентам страны. Также придется задуматься о переводчике. Без знания французского языка у вас могут возникать затруднения при коммуникации, поэтому лучше заручиться поддержкой того, кто будет понимать и вас, и вашего собеседника по ту сторону государственной границы.
Пошаговая инструкция для инвестора
После того как вы изучили рынок вдоль и поперек (или попросту обратились к эксперту, который разбирается в этом в разы лучше) и подобрали квартиру по вкусу, пора приступать к решительным действиям.
Откройте счет в местном банке.
Только таким образом вы сможете провести оплату.
Зарезервируйте объект.
Необходимо подписать предварительный договор с продавцом (compromis de vente) или односторонний договор (promesse de vente), который используют гораздо реже. До его заключения продавец обязуется предоставить покупателю всю техническую документацию по объекту для его проверки.
Передайте продавцу задаток.
Его размер составляет 10% от стоимости объекта. Если вы передумали покупать квартиру / экспертиза на асбест дала неутешительные результаты / банк отказался выдать кредит, у вас есть 10 дней на возвращение залога и расторжение договора (délai de rétractation), если в нем не были прописаны другие условия.
Подпишите основной договор купли-продажи.
Для этого необходимо обратиться к нотариусу. У продавца и покупателя могут быть отдельные нотариусы, один из которых будет проводить проверку документации, а другой – заверять договор и совершать расчеты. Для заключения договора вам нужно иметь при себе загранпаспорт и копию визы или вида на жительство. Супруги должны предоставить свидетельство о браке или разводе. В некоторых случаях также требуется подтверждение источника доходов.
Заплатите за квадратные метры.
Вообще вы должны расстаться со своими сбережениями еще до момента подписания договора. Вся сумма переводится на счет нотариусу заранее. Уже после подписания она переходит продавцу, а вы получаете ключи от квартиры и аттестацию – первичный документ о праве собственности.
Зарегистрируйте право собственности.
Нотариус обязан зарегистрировать вас как нового собственника не позднее нескольких дней после покупки недвижимости. Регистрация происходит в специальном бюро (Conservation des hypothèques) и занимает 2-3 месяца. После этого вы получите свидетельство о собственности.
Удаленная покупка недвижимости
Ехать во Францию да еще и сейчас? Как минимум, у мужской половины населения такой возможности нет… Но невыездной статус инвестора не помешает выгодной сделке. Существует упрощенная процедура, которая позволяет приобрести недвижимость дистанционно. Для этого понадобится:
- подписать предварительный договор и отправить его во Францию экспресс-почтой;
- оформить доверенность на своего представителя во Франции или попросту на нотариуса;
- перевести доверенность с украинского на французский и поставить на ней апостиль;
- отпраздновать покупку.
Подобные дистанционные сделки обрели особую популярность еще во время пандемии, поэтому местные нотариусы досконально изучили процедуру и готовы помогать вам на всех этапах.