Спокійна ранчо в Техасі, золота молодь в Беверлі-Хіллз, пригоди в розпусній Каліфорнії або безупинний каламбур від життя в "Великому яблуці", де навіть яблуку негде впасти - для кожного американська мрія виглядає по-своєму. Далекі штати здаються ідеальним місцем для початку життя з чистого аркуша. Технологічний розвиток, продовольче достаток та багато інших факторів роблять їх привабливими для імміграції, а прогресуючий ринок нерухомості - для інвестицій. Ми вирішили допомогти тим, у кого в серці палає американська мрія, і розповісти про те, які кроки потрібно зробити для купівлі нерухомості в США.
Хто і що можна купити в США
Нерухомість в США доступна для покупки всім бажаючим. Ну, майже всім... Є деякі обмеження, завдяки яким країна намагається захистити себе і своїх громадян від можливих ворогів. Що стосується України, ми можемо спокійно купувати житлову та комерційну нерухомість. Якщо ви шукаєте будинок для своєї сім'ї або об'єкт для подальшого здачі в оренду зверніть увагу на наступні категорії:
- односімейний будинок;
- таунхауси;
- кондомініуми або квартири в багатоквартирних будинках;
- спілки (co-op).
Повну владу над своєю власністю ви отримаєте лише при купівлі приватного будинку. У інших випадках йдеться про асоціацію власників, яка нагадує наше типове ОСББ, хоча має трохи більше повноважень.
У США не існує жодних обмежень для переважної більшості іноземних інвесторів, тому ви можете спокійно купувати та реєструвати нерухомість як фізична або юридична особа. Експерти рекомендують саме другий варіант, оскільки він дозволить уникнути податків при даруванні або передачі об'єкта за спадщиною. Також юридичні особи несуть трохи меншу відповідальність у випадку нещасних випадків.
Як знайти нерухомість для покупки та втілення Американської мрії
Пошук нерухомості в США починається з вибору об'єкта. Для цього ви можете самостійно вивчити каталоги доступних варіантів на таких популярних порталах, як:
- ZipRealty;
- Трулія;
- Червоний фінансовий;
- Зілоу.
На сайті ви також можете вказати свій бюджет, терміни укладення угоди і контакти, щоб першим отримати інформацію про новий відповідний об'єкт. Як тільки з'явиться будинок, що відповідає вказаним параметрам, ріелтор, який займається його продажем, буде автоматично сповіщений про вашу зацікавленість і розпочне переговори. Так, саме ріелтор. Багато помилково вважають, що в оголошеннях вказані контакти власників, але в США діє неофіційна традиція - для зручності всі угоди з нерухомістю відбуваються за участю посередників. Звичайно, наявність ріелтора не обов'язкова, але вона має ряд переваг для покупця:
- доступ до єдиної бази MLS (Multiple Listing Service), завдяки якій можна переглядати оголошення з усіх платформ і заощаджувати час;
- допомога з вибором та оглядом варіантів;
- проведення переговорів з власником та торгівля;
- пошук технічного інспектора, адвоката та інших спеціалістів, які будуть потрібні.
Відмовлятися від допомоги рієлтора глупо і безглуздо. Він стане вашим незамінним консультантом і зробить це абсолютно безкоштовно. Звичайно, ніхто не буде працювати в збиток, просто в США так прийнято, що вартість послуг спеціаліста відразу вказується в MLS і оплачує її продавець, як сторона, більш зацікавлена в угоді.
Експерти-помічники під час покупки житла
Окрім самого рієлтора, вам можуть знадобитися його колеги. Їх перелік може здатися трохи довгим, але ви ж хочете купити дійсно хороший будинок? Не поспішайте з прийняттям рішень і ретельно все перевіряйте, щоб досягти бажаного результату. І допоможуть вам у цьому:
- Технічний спеціаліст проведе огляд будинку, оцінить стан комунікацій та проводки, щоб ви не придбали собі зайві проблеми.
- іпотечний брокер підбере оптимальні умови кредитування, якщо у вас немає потрібної суми на руках;
- Адвокат або юрист грамотно складе контракт, перевірить юридичну чистоту угоди, зареєструє нерухомість та видасть свідоцтво про право власності;
- Бухгалтер допоможе з оформленням щорічної податкової декларації, якщо ви плануєте здавати нерухомість в оренду.
Не надто переоцінюйте себе і не беріться за все справи самостійно. Кожен повинен займатися тим, що вміє, тому довіртеся фахівцям.
💡 Послуги юриста можуть знадобитися, якщо ви бажаєте отримати постійне мешкання. Звичайна житлова нерухомість для приватного користування вам у цьому не допоможе, але є можливість оформити візу EB-5 при інвестуванні у об'єкт, вартість якого перевищує $1,05 мільйона. Це може бути готель, торговий центр або багатоквартирний будинок. Отримання візи можливе за умови, що ви забезпечите постійною роботою принаймні 10 осіб, а сам бізнес не буде збитковим.
Чому Генк Муді та інші інвестори обирають Каліфорнію
Станом на серпень 2024 року Каліфорнія є одним з найпопулярніших штатів для інвестування в нерухомість. В середньому ціни на житло зросли на 8,7% всього за рік, і зараз середня ціна становить $908,000. Попит на будинки вартістю від $1 мільйона зрос на 15,5%, а на дешевші об'єкти, за які просять менше $500,000, він навпаки впав на 12,2%. Інвестори орієнтовані на розкішні особняки, що відображається у статистиці - 36,6% від загального обсягу продажів складають саме будинки за $1 мільйон та дорожче.
Що стосується конкретних районів, ось, як змінилися ціни на нерухомість в порівнянні з 2023 роком:
- +4,3% в затоці Сан-Франциско;
- -8,4% на Далекому Півночі;
- -27% в Дель Норт;
- -33,6% в Санта-Барбарі;
- -35,3% в Мендосіно;
- -38,5% в Техамі.
Місцеві рієлтори радять звернути увагу на райони, де ціни "рухнули" найбільше. Таке падіння є лише тимчасовим явищем, тому у вас є чудова можливість вигідно придбати нерухомість в одному з найбільш популярних штатів Америки. Крім того, в цих локаціях продавці більше відкриті до торгівлі, тому кваліфікований рієлтор зможе домовитися про непогану знижку.