Найти недвижимость по вкусу не так уж и тяжело. Гораздо сложнее выбрать определенную локацию для инвестирования. Если в случае с районами родного города смело можно полагаться на привычку и свой собственный опыт, то при инвестировании в другую страну все гораздо сложнее. Соседство с Эйфелевой башней не всегда гарантирует прибыль, равно как и покупка дома в пригороде Сербии хотя и звучит не слишком премиально, на деле может оказать отличной идеей. Предлагаем вам совершить небольшое историческое и географическое путешествие, чтобы лучше понять тенденции рынка недвижимости и найти самую перспективную страну года.
Какой была первая четверть XXI века для рынка недвижимости
Давайте начнем с небольшого экскурса в историю. Анализ уже состоявшихся процессов позволит нам прогнозировать последующие тенденции. Какими были последние 20 лет для рынка недвижимости и что ждет его в будущем?
- 2000-2008 года 🕑
Это был оптимистичный период общего спокойствия. Стоимость квадратных метров в Европе постепенно увеличивалась с каждым годом. Сразу цены выросли всего на 3%, но постепенно этот показатель дорос до всех 7%. Чтобы увеличение стоимости не так сильно било по карману, многие страны учредили довольно лояльные и щедрые ипотечные программы. Так, в Испании на покупку жилья выдавалась несколько увеличенная сумма, покрывающая не только стоимость объекта, но и его переоформление. Лишние 10%, добавленные к сумме кредита, облегчали процесс покупки, особенно учитывая тот факт, что банки не требовали большого первого взноса. Выплата кредита происходила постепенно и ежемесячные платежи не были такими болезненными для кошелька. Были и исключения из общей позитивной тенденции. Так, например, после вступления Латвии в ЕС, цены на недвижимости всего за 2-3 года выросли на 70%.
- 2008-2014 года 🕔
Начало финансового кризиса в США определило весь это период и так или иначе затронуло все страны Европы. Тенденция падения цен сохранялась вплоть до 2014 года и затронула абсолютно все сегменты недвижимости.
- 2014-2020 года 🕖
Ситуация начала стабилизироваться постепенно. Вместе с возрождением экономики начали возвращаться и былые цены на квадратные метры. Ежегодный рост составлял приблизительно 5%, хотя в таких странах, как Чехия, Латвия, Венгрия и Эстония он был еще стремительнее. Застройщики начали более ответственно подходить к своим проектам. Благодаря концентрации внимания на отдельных объектах удалось увеличить темпы их строительства. Банки тоже осознали ошибки прошлого и стали более избирательно подходить к выдаче кредитов на покупку жилья. Низкие кредитные ставки привлекали многих инвесторов, но доступны были только самым надежным из них.
- 2020-2022 года 🕙
Как не одно, так другое – только мир отошел от финансового кризиса, как началась пандемия COVID-19. Спрос вырос в разы, поэтому из-за нехватки доступных вариантов цены тоже подскочили до невиданных показателей. В некоторых странах они увеличились вдвое. Единственными, кого не задела эта тенденция, остались Италия, Греция и Кипр. Пока цены росли, арендные ставки за ними не поспевали. Доходность от аренды рухнула ниже плинтуса квартиры на первом этаже, а это, как вы понимаете, достаточно низко. Инвесторам, желающим быстро вернуть средства благодаря сдаче квартиры, пришлось на некоторое время забыть об этом.
- 2023 год и ближайшее будущее 🕛
Подорожание недвижимости и повышение ставок по кредитам привели только к тому, что покупательная способность граждан начала двигаться в противоположном направлении, поэтому спрос значительно упал. Чтобы рынок и вовсе не загнулся, цены начали постепенно снижать. Так, в среднем они уменьшаются на 2% в год, но в таких странах, как Германия, Нидерланды и Финляндия они опускаются еще быстрее. Убывающая тенденция может пойти на пользу молодым инвесторам. Главное – с умом подойти к выбору локации.
ТОП-5 стран для инвестирования в 2024 году
1️⃣ Германия🇩🇪
Эта страна стала настоящим рекордсменом века. Всего за один 2023 год цены на недвижимость здесь упали на 10%. В последний раз такой резкий перепад в стоимости наблюдался еще до начала 2000-х! Эксперты считают, что тенденция сохранится на ближайшие полгода-год, поэтому вам стоит поспешить, чтобы ухватить квартиру в Германии по небывало выгодной цене потому, что затем вектор резко поменяет свое направление. Скачок может произойти по нескольким причинам. Во-первых, нововведения в законе про гражданство подтолкнут многих иммигрантов “узаконить” свои отношения с принимающей страной и купить квартиру или дом. Во-вторых, проблема дефицита жилья в последнее время ощущается все острее из-за того, что темпы строительства замедляются и количество новых объектов значительно меньше количества желающих их приобрести. Также некоторые аналитики считают, что снижение ставок по ипотеке, котороеуже началось, тоже может стать толчком для роста цен.
2️⃣ Греция 🇬🇷
По версии The Economist, экономика Греции в 2023 году была наиболее эффективной в мире. Рост ВВП, снижение безработицы, повышенный интерес со стороны туристов и стабильный поток внешних инвестиций положительно повлияли и на рынок недвижимости – он начал возрождаться из пепла. За год цены выросли на 10%, а в некоторых регионах и на все 20%. Но пусть эти цифры вас не пугают потому, что даже с ними стоимость 1 м² едва смогла вернуться до показателя 2008 года. Рынок делает только первые шаги, поэтому спустя несколько лет продать купленную сегодня квартиру можно будет, как минимум, вдвое дороже.
3️⃣ Испания 🇪🇸
Пока во всей Европе цены на недвижимость падают, Италия решила всех удивить противоположной тенденцией. Объяснить ее можно тем, что экономика в стране развивается гораздо быстрее. Так, например, если ВВП Европы за год расширился на 0,5%, в Испании – на 2,5%. Как и в Греции, пока цены успели дорасти только до уровня 2008 года, но это только начало. “Золотые визы” и упрощенная процедура получения вида на жительство для цифровых кочевников, равно как и повышение доходов местного населения, одинаково сильно влияют на рост цен и спроса на недвижимость. На руку играют и несколько замедленные темпы строительства – стоит подождать всего ничего, как появится дефицит жилья и даже самая неказистая квартира превратится в настоящее сокровище.
4️⃣ Кипр 🇨🇾
Более 25% инвестиций в недвижимость на Кипре совершают иностранцы, поэтому отмена программы “Гражданство за инвестиции” многих заставила понервничать. Вопреки всем ожиданиям, цены не просто не рухнули, но стали более стабильными, а жилье для людей со средним уровнем доходов и вовсе начало дорожать. Хотя теперь гражданство и не купить вместе с квадратными метрами, новые условия для его получения тоже работают на пользу рынка недвижимости.
5️⃣ Сербия 🇷🇸
С Сербии начали, ей и закончим. До недавнего времени об этой стране никто и не думал, как о перспективной локации для инвестирования в недвижимость, но теперь она выходит из тени, чтобы занять лидирующие позиции на рынке. Недавние изменения в законе “Об иностранцах” значительно упростил условия для получения гражданства и иммиграции, поэтому сюда уже хлынули не только обычные люди, но и целые корпорации. Правительство также предчувствует большие инвестиции со стороны иностранцев, которые придут сюда в 2027 году благодаря всемирной выставке Expo. Местные агентства недвижимости и частные риелторы еще одним фактором скорого роста спроса называют развитие крупных городов. Так, например, в Белграде до сих пор нет банального метро, поэтому его появление всколыхнет весь рынок и сделает даже непримечательные районы престижными буквально за считанные дни.