По меркам Европы Черногория считается довольно недорогой для жизни. Средняя зарплата в стране в 2024 году после уплаты налогов составляет всего €820. Для сравнения – в Брюсселе за такие деньги не удастся снять даже однокомнатную квартиру на окраине. Заманчивая статистика как для инвестора, верно? Предлагаем разобраться со тратами на содержание недвижимости, чтобы вы смогли окончательно для себя решить, стоит ли покупать виллу в курортном Сутоморе или Подгорице.
Стоимость коммунальных услуг в Черногории
Традиционные бумажные платежки регулярно приходят на адреса домовладельцев, но в старинной с виду Черногории нашлось место и для современных технологий – оплатить все коммунальные платежи можно при помощи интернет-банкинга или непосредственно на сайтах компаний-поставщиков. Типичная платежка черногорского домовладельца состоит из следующих категорий затрат:
- вывоз мусора. Если вы купили квартиру в жилом комплексе, ежемесячный расход составит около €10. За частный дом придется платить вдвое больше – порядка €20. Стоимость услуги напрямую зависит от размера жилплощади и рассчитывается по формуле S × €0,06. Так, если в вашей собственности находится частный дом площадью 280 м², просчитать стоимость вывоза мусора будет очень просто – 280 м² × €0,06 = 16,6 €/месяц;
- водоснабжение и канализация. Центральное водоснабжение – лучший вариант. Его стоимость регулируется муниципалитетом и, как правило, составляет всего 0,4-0,6 €/м³ за воду и 0,2-0,4 €/м³ за канализацию. Разумеется, в популярных туристических локациях действует несколько повышенный тариф. Он может доходить до 1,6 €/м³. Если вам не посчастливилось инвестировать в недвижимость в районе без центрального водоснабжения, придется готовиться к ценнику в 5-7 €/м³. Такая разница объясняется тем, что доставка воды в цистернах довольно затратна сама по себе. Чтобы хоть немного сэкономить, собственники отказываются от канализации в пользу индивидуального септика. Его обслуживание обходится в 150-200 €/год. Рекомендуем инвестировать в города с централизованными система водоснабжения, такие как Будва, Бар, Херцег-Нови, Котор, Петровац и прочие. При потреблении 10 м³/месяц вам придется платить сущие копейки;
- электроэнергия. Электричество в Черногории считается одним из самых дешевых в Европе. Тарифы колеблются от 0,04 до 0,06 €/кВт·год. При разумном использовании и большем потреблении в вечернее время, когда действует меньший тариф, вы сможете неплохо экономить и платить всего 40-50 €/месяц;
- газ. Особенность Черногории заключается в том, что в большинстве районов, за исключением Херцег-Нови и Бара, централизованное газоснабжение отсутствует. Для местных это не проблема – они уже давно привыкли пользоваться газовыми баллонами. Стоимость одного такого составляет €60, а замена обходится в €15. В среднем одного баллона хватает на 2-4 месяца. Чтобы не возиться с газом, вы можете и вовсе отказаться от него и использовать электрическую или индукционную плиту, что будет не только красивее и удобнее, но и безопаснее;
- отопление. Его попросту нет… По крайней мере центрального. Черногория довольно теплая, поэтому отопление нужно далеко не всегда. Владельцы недвижимости решают эту проблему своими силами и каждый находит для себя оптимальный вариант. Некоторые отдают предпочтение индивидуальным котлам или электрообогревателям, другие покупают тепловые насосы и устанавливают кондиционеры, а третьи придерживаются традиций и греются у камина. Как ни странно, среди способов согреться наиболее выгодными и эффективными остаются домашний очаг и кондиционер. Даже если последний будет работать всю ночь и половину дня, это выльется только в лишние 30 €/месяц за электроэнергию;
- интернет– 20-30 €/месяц;
- телевидение. Спутниковое – 10 €/месяц, кабельное – 15-20 €/месяц;
- телефон. Стационарный телефон уже давно утратил свою актуальность, но если вам он все еще нужен, платить надо будет около 18 €/месяц.
Во многоквартирных домах дополнительно придется платить за обслуживание территории. На заметку – в Черногории к такой категории относятся дома, в которых больше трех квартир. Собственники обязаны оформить свой жилой комплекс как юридическое лицо и ежемесячно делать взносы по тарифам, установленным государством: 0,2 €/м² – для старых домов, 1,5-2,5 €/м² – для новых ЖК, 30-40 €/м² – для элитных комплексов. Все собранные средства сохраняются в фонде дома и используются для ухода за участком, проведения ремонтных работ и прочего.
Налоги на недвижимость в Черногории
Даже если вы остаетесь налоговым нерезидентом, платить налог все-таки придется. Чтобы сумма была наиболее актуальной, муниципалитет ежегодно проводит переоценку стоимости недвижимости и выставляет новый счет. Происходит такая процедура 30 апреля. В этот день вы можете как обрадоваться, так и взгрустнуть потому, что сумма налога может уменьшиться, увеличиться или остаться прежней. На нее во многом влияют состояние недвижимости и год ее строительства, ее предназначение и удаленность от моря. Также размер налога зависит от особенностей налогового законодательства конкретного региона. Чтобы налог не сильно бил по кошельку, его делят на два платежа, обязательные к уплате 30 июня и 31 октября. Базовая налоговая ставка составляет 0,25-1% от стоимости жилья. В случае с более элитными объектами она может возрастать до 5% . Разумеется, домовладельцы со статусом нерезидента, которые не имеют вида на жительство или долгосрочной визы, вынуждены платить немного больше. Но, если повезет, вы можете воспользоваться льготами:
- если объект является основным местом жительства, налог снижается на 20% ;
- если вместе с вами в доме или квартире постоянно проживают члены семьи, за каждого из них налог снижается еще на 10% (максимальная сумма льготы не может превышать 50% );
- для второго объекта недвижимости, находящегося в курортной зоне, действует специальный туристический налог (turistička taksa).
Не стоит забывать и о налоге на доход от аренды. Для его оплаты стоит заполнить налоговую декларацию до начала весны и заплатить всю сумму до 31 марта. Налоговая ставка для арендодателей в Черногории составляет 15% от 70% всей выручки. То есть остальные 30% вы получаете “чистыми” и без вычитания в пользу государства. Средняя доходность в стране составляет 3,5-6,5% , а стоимость однокомнатной квартиры – около 400 €/месяц. Отдельные условия действуют для краткосрочной аренды.
При продаже ставка по налогу тоже составляет 15% , но высчитывается она с прироста капитала, то есть с разницы между суммами при покупке и продаже. Данный налог и вовсе может не взиматься, если речь идет о следующих операциях:
- договор подписывается между супругами, родителями и детьми и прочими близкими родственниками;
- речь идет о продаже объекта, который был основным местом жительства прежнего собственника.
Стоимость недвижимости в Черногории очень отличается в зависимости от районов и объектов. Так, в приморском регионе за дом просят 2 000 €/м², а за квартиру в элитном жилом комплексе – 10 000 €/м².