Знайти нерухомість за смаком не так вже й важко. Набагато складніше обрати конкретну локацію для інвестування. Якщо в разі з районами рідного міста можна впевнено покладатися на звичку і власний досвід, то при інвестуванні в іншу країну все набагато складніше. Сусідство з вежею Ейфеля не завжди гарантує прибуток, так само як і покупка будинку в передмісті Сербії, хоч і звучить не надто преміально, насправді може бути чудовою ідеєю. Пропонуємо вам здійснити невелике історичне і географічне подорож, щоб краще зрозуміти тенденції ринку нерухомості та знайти найбільш перспективну країну року.
Яким був перший квартал XXI століття для ринку нерухомості?
Давайте розпочнемо з невеликого екскурсу в історію. Аналіз вже відбулих процесів дозволить нам прогнозувати подальші тенденції. Якими були останні 20 років для ринку нерухомості і що чекає його в майбутньому?
- 2000-2008 роки 🕑
Це був оптимістичний період загального спокою. Вартість квадратних метрів в Європі поступово зростала з кожним роком. Спочатку ціни зросли лише на 3%, але поступово цей показник вирос до цілих 7%. Щоб зростання вартості не так сильно вразило по кишені, багато країн установили досить лояльні та щедрі іпотечні програми. Так, в Іспанії на покупку житла видавалась трохи збільшена сума, що покривала не лише вартість об'єкта, а й його переоформлення. Зайві 10%, додані до суми кредиту, полегшували процес покупки, особливо зважаючи на той факт, що банки не вимагали великого першого внеску. Погашення кредиту відбувалося поступово, а щомісячні платежі не були такими болючими для гаманця. Були й винятки з загальної позитивної тенденції. Так, наприклад, після вступу Латвії до ЄС, ціни на нерухомість всього за 2-3 роки зросли на 70%.
- 2008-2014 роки 🕔
Початок фінансової кризи в США визначив цей період і якимось чином зачепив всі країни Європи. Тенденція падіння цін трималася аж до 2014 року і зачепила абсолютно всі сегменти нерухомості
- 2014-2020 роки 🕖
Ситуація почала стабілізуватися поступово. Разом з відродженням економіки почали повертатися колишні ціни на квадратні метри. Щорічний зріст складав приблизно 5%, хоча в країнах, таких як Чехія, Латвія, Угорщина та Естонія, він був ще стрімкішим. Забудовники почали більш відповідально підходити до своїх проектів. Завдяки концентрації уваги на окремих об'єктах вдалося збільшити темпи їх будівництва. Банки також усвідомили помилки минулого і стали більш вибірково підходити до видачі кредитів на придбання житла. Низькі кредитні ставки привертали багатьох інвесторів, але доступні були лише найбільш надійним з них.
- 2020-2022 роки 🕙
Як тільки світ відійшов від фінансової кризи, наставши пандемія COVID-19. Попит стрімко зрос, тому через обмежену доступність варіантів ціни також стрибнули до небачених рівнів. У деяких країнах вони подвоїлися. Єдині, кого ця тенденція не зачепила, залишилися Італія, Греція і Кіпр. Поки ціни зросли, орендні ставки залишалися позаду. Прибутковість від оренди впала нижче плінтуса квартири на першому поверсі, а це, як ви розумієте, досить низько. Інвесторам, які хочуть швидко повернути кошти через здачу квартири, довелося на деякий час забути про це.
- 2023 рік і найближче майбутнє 🕛
Підвищення цін на нерухомість та зростання відсоткових ставок по кредитах лише призвели до того, що покупальна спроможність громадян почала рухатися у протилежному напрямку, тому попит значно зменшився. Щоб ринок не зіпсувався зовсім, ціни почали поступово знижуватися. Так, у середньому вони зменшуються на 2% щороку, але в таких країнах, як Німеччина, Нідерланди та Фінляндія, вони падають ще швидше. Знижуюча тенденція може бути вигідною для молодих інвесторів. Головне - розумно підійти до вибору локації.
ТОП-5 країн для інвестування в 2024 році
1️⃣ Німеччина 🇩🇪
Ця країна стала справжнім рекордсменом століття. Лише за один 2023 рік ціни на нерухомість тут впали на 10%. Останній раз такий різкий перепад у вартості спостерігався ще до початку 2000-х! Експерти вважають, що тенденція залишиться на наступні півроку-рік, тому вам варто поспішити, щоб зловити квартиру в Німеччині за надзвичайно вигідною ціною, оскільки потім вектор різко змінить свій напрямок. Стрибок може відбутися з кількох причин. По-перше, нововведення в законі про громадянство підштовхнуть багатьох іммігрантів "легалізувати" свої відносини з приймаючою країною та купити квартиру або будинок. По-друге, проблема дефіциту житла останнім часом відчувається все гостріше через те, що темпи будівництва сповільнюються і кількість нових об'єктів значно менше за кількість бажаючих їх придбати. Також деякі аналітики вважають, що зниження ставок по іпотеці, яке вже розпочалося, також може стати толчком для зростання цін.
2️⃣ Греція 🇬🇷
За версією Економіст, економіка Греції у 2023 році була найефективнішою в світі. Зріст ВВП, зниження безробіття, збільшений інтерес з боку туристів та стабільний потік зовнішніх інвестицій позитивно позначилися і на ринок нерухомості - він почав оживати з попелу. За рік ціни зросли на 10%, а в деяких регіонах навіть на 20%. Проте нехай ці цифри вас не лякають, оскільки навіть з ними вартість 1 м² майже не змогла повернутися до рівня 2008 року. Ринок робить лише перші кроки, тому через кілька років продати куплену сьогодні квартиру можна буде, як мінімум, вдвічі дорожче.
3️⃣ Іспанія 🇪🇸
Поки в усій Європі ціни на нерухомість падають, Італія вирішила всіх здивувати протилежною тенденцією. Пояснити це можна тим, що економіка в країні розвивається набагато швидше. Так, наприклад, якщо ВВП Європи за рік розширився на 0,5%, в Іспанії - на 2,5%. Як і в Греції, поки ціни встигли піднятися тільки до рівня 2008 року, але це тільки початок. "Золоті візи" і спрощена процедура отримання виду на проживання для цифрових кочівників, а також підвищення доходів місцевого населення, однаково сильно впливають на зріст цін і попиту на нерухомість. На руку грають і декілька сповільнених темпів будівництва - варто зачекати лише трохи, як з'явиться дефіцит житла і навіть найзвичайніша квартира перетвориться в справжній скарб.
4️⃣ Кіпр 🇨🇾
Понад 25% інвестицій у нерухомість на Кіпрі здійснюють іноземці, тому скасування програми "Громадянство за інвестиції" багатьох налякало. Насупротив усіх очікувань, ціни не просто не впали, а стали більш стабільними, а житло для людей з середнім рівнем доходів навіть почало зростати в ціні. Хоча тепер громадянство не можна купити разом з квадратними метрами, нові умови для його отримання також сприяють ринку нерухомості.
5️⃣ Сербія 🇷🇸
З Сербії почали, і закінчимо там. До недавнього часу про цю країну ніхто і не думав, як про перспективне місце для інвестування в нерухомість, але тепер вона виходить з тіні, щоб зайняти лідируючі позиції на ринку. Останні зміни в законі "Про іноземців" значно спростили умови для отримання громадянства і імміграції, тому сюди вже почали зливатися не лише звичайні люди, але й цілі корпорації. Уряд також передчуває великі інвестиції з боку іноземців, які прийдуть сюди в 2027 році завдяки всесвітній виставці Expo. Місцеві агентства нерухомості та приватні рієлтори ще одним фактором швидкого зростання попиту називають розвиток великих міст. Наприклад, у Белграді досі немає банального метро, тому його поява вразить весь ринок і зробить навіть непримітні райони престижними буквально за кілька днів.