Сегодня обойдемся лаконичным вступлением потому, что самое важное ждет впереди. Анализ тенденций прошлого, будущего и настоящего на мировом рынке недвижимости подскажет вам, куда стоит вкладывать свои сбережения.
Что было
Начало 2024 года успело порадовать аналитиков замедлением кризиса на мировых рынках недвижимости. Отчет от Global Property Guide с данными за первый квартал продемонстрировал не только перечень стран с самой высокой доходностью от аренды, но также показал ценовую динамику при покупке недвижимости. Для анализа международная компания взяла 64 страны с наиболее перспективными и востребованными среди инвесторов рынками. Пока говорить об окончании кризиса рано. Если учитывать инфляцию, а делать это нужно, чтобы понимать полную картину, то в 31 государстве цены выросли, а в 33 – снизились (для анализа брались расценки в местной валюте). В первую тридцатку вошли:
- 🇵🇱 Польша – +6,78% ;
- 🇬🇷 Греция – +7,44% ;
- 🇵🇹 Португалия – +8,5% ;
- 🇲🇪 Черногория – +24,1% .
Греция привлекает инвесторов чистым морем, белоснежными традиционными домиками и невысокими затратами на содержание недвижимости. Скорое подорожание “золотых виз” стало дополнительным стимулом поспешить с покупкой. Португалия столкнулась с начальной стадией проблемы дефицита жилья. Местные застройщики не очень-то спешат исправлять ситуацию, поэтому подорожание квадратных метров вызвано их нехваткой. Что касается Черногории, то эта страна с богатой природой сосредоточила внимание на расстройке люксового сегмента. Премиальные предложения по душе иностранцам, из-за чего в номинальном выражении цены выросли на 30% .
Не все так радужно в государствах, которые еще совсем недавно не имели отбоя от туристов, желающих задержаться подольше:
- в Германии еще в начале 2024 года цены снизились на 6% (с учетом инфляции). Эта плачевная тенденция продолжается уже шестой квартал подряд;
- недвижимость в Турции подорожала на 52% . Тогда что же ей делать среди “неудачников”? Все очень просто – при учете инфляции на поверхность выходят совсем другие цифры и оказывается, что цены изменились не на 52% , а всего на 9,8% и что они не выросли, а упали.
Что будет
Если кризис угасает, нужно ждать расцвета? Многие эксперты именно так и считают. Рост цен прогнозируют по всей Европе и на Туманном Альбионе. Он может быть довольно незначительным, но все-таки он будет присутствовать, по крайней мере в номинальном выражении цен. С учетом инфляции в некоторых странах стоимость одного квадратного метра может уменьшиться, но, как бы там ни было, общая картина выглядит довольно позитивно. В соответствии с прогнозом S&P уже до конца 2024 года стоит ожидать таких перемен в ценах:
- 🇵🇹 Португалия – +3,5% ;
- 🇪🇸 Испания – +4% ;
- 🇮🇪 Ирландия – +5,7% .
Не все так радостно будет с недвижимостью в следующих странах:
- 🇩🇪 Германия – -0,1% ;
- 🇫🇷 Франция – -3,5% ;
- 🇮🇹 Италия – -3,7% .
В этой тройке спад цен связан как с пассивностью покупателей, так и с бездейственностью девелоперов. Застройщики не видят особых перспектив из-за падения спроса, поэтому количество полученных в этом году разрешений на строительство значительно меньше, чем в прошлом. Интерес к реализации новых проектов должны возродить тенденции экологичного строительства, осознанного потребления и технология “умного дома”, которые с каждым годом становятся все более популярными.
Что есть
О Европе мы достаточно поговорили, поэтому стоит сместить вектор в немного другое направление, чтобы рассмотреть еще одну страну с привлекательным рынком недвижимости. Американская мечта, которая еще совсем недавно теплилась в сердцах многих инвесторов, теперь стоит под вопросом. В период с мая 2023 по март 2024 года иностранцы купили только 54 300 объектов общей стоимостью в $42 миллиарда. Эта сумма сама по себе мало о чем говорит, но в сравнении с показателями прошлого года она весьма красноречива – количество сделок снизилось на 36% , а их стоимость – на 21,2% . Такого не было с 2009 года, поэтому можно смело огласить новый исторический минимум. Его причинами стали:
- повышенные ставки по кредитам;
- высокая стоимость жилья;
- ограниченное количество предложений;
- запрет на покупку недвижимости гражданам из Северной Кореи, России, Китая, Ирана, Сирии, Кубы и Венесуэлы (пока он действует только в отдельных штатах).
По сути первые три пункта в равной степени влияют на иностранных и местных инвесторов. Что касается последнего, то китайцы составляют немалый процент среди зарубежных покупателей, поэтому брокеры и организации, которые с ними ранее сотрудничали, подают коллективные иски и требуют признать ограничение неконституционным.
Несмотря на общую тенденцию, зажиточные иностранцы не прекращают покупать недвижимость в Америке. И делают они это даже с большим рвением, чем сами американцы. Так, если медианный чек инвестора “местного разлива” составляет $395 000, у выходцев из других стран сумма значительно выше – $475 000. Как и раньше, наибольшей популярностью пользуются Калифорния, Техас и Флорида, сделки в которых составляют соответственно 11% , 13% и 20% от общего количества.