Сьогодні обійдемося лаконічним вступом, оскільки найважливіше чекає нас впереді. Аналіз тенденцій минулого, майбутнього і сучасного на світовому ринку нерухомості підкаже вам, куди варто інвестувати свої заощадження.
Що було
Початок 2024 року здивував аналітиків сповільненням кризи на світових ринках нерухомості. Звіт від Global Property Guide за перший квартал показав не лише список країн з рекордним рівнем орендної доходності, але також показав динаміку цін при покупці нерухомості. Для аналізу міжнародна компанія взяла 64 країни з найбільш перспективними та популярними серед інвесторів ринками. Говорити про завершення кризи ще рано. Якщо враховувати інфляцію, і це потрібно робити, щоб зрозуміти повну картину, то в 31 країні ціни зросли, а в 33 знизились (для аналізу бралися ціни в місцевій валюті). У першу тридцятку увійшли:
- 🇵🇱 Польща - +6,78% ;
- 🇬🇦 Греція - +7,44% ;
- 🇵🇹 Португалія - +8,5% ;
- 🇲🇪 Чорногорія - +24,1% .
Греція приваблює інвесторів чистим морем, білими традиційними будиночками і невеликими витрати на утримання нерухомості. Швидке підвищення "золотих віз" стало додатковим стимулом поспішити з покупкою. Португалія стикається з початковою стадією проблеми дефіциту житла. Місцеві забудовники не дуже поспішають виправляти ситуацію, тому підвищення вартості квадратних метрів викликано їхньою нестачею. Що стосується Чорногорії, то ця країна з багатою природою зосередила увагу на розгортанні розкішного сегмента. Преміальні пропозиції до душі іноземцям, через що в номінальному вираженні ціни виріс на 30%.
Не все так радужно в країнах, які ще зовсім недавно не мали відпочинку від туристів, які хочуть залишитися на довше:
- У Німеччині вже на початку 2024 року ціни знизилися на 6% (з урахуванням інфляції). Ця плачевна тенденція триває вже шостий квартал поспіль.
- Нерухомість в Туреччині подорожчала на 52%. Тоді що ж їй робити серед "неудачників"? Все дуже просто - при обрахунку інфляції на поверхню виходять зовсім інші цифри і виявляється, що ціни змінилися не на 52%, а всього на 9,8% і що вони не зросли, а впали.
Що буде
Якщо криза вщухає, чекати на розквіт? Багато експертів саме так вважають. Підвищення цін передбачаються по всій Європі і на Туманному Альбіоні. Воно може бути досить незначним, але все одно буде присутнім, принаймні у номінальному вираженні цін. З урахуванням інфляції в деяких країнах вартість одного квадратного метра може зменшитися, але, як би там не було, загальна картина виглядає досить позитивно. Згідно з прогнозом S&P - Standard & Poor's до кінця 2024 року варто очікувати змін в цінах.
- 🇵🇹 Португалія - +3,5% ;
- 🇪🇸 Іспанія - +4% ;
- 🇮🇪 Ірландія - +5,7%.
Не все так радісно буде з нерухомістю в наступних країнах:
- 🇩🇪 Німеччина - -0,1% ;
- 🇫🇷 Франція - -3,5%;
- 🇮🇹 Італія - -3,7%.
У цій трійці зниження цін пов'язане як з пасивністю покупців, так і з бездіяльністю забудовників. Забудовники не бачать особливих перспектив через зниження попиту, тому кількість отриманих цього року дозволів на будівництво значно менше, ніж у минулому. Інтерес до реалізації нових проектів повинні відродити тенденції екологічного будівництва, свідомого споживання та технології розумний будинок, які стають все більш популярними з кожним роком.
Що є
Про Європу ми вже достатньо говорили, тому варто змінити вектор трохи в іншому напрямку, щоб розглянути ще одну країну з привабливим ринком нерухомості. Американська мрія, яка ще зовсім недавно грілася в серцях багатьох інвесторів, тепер під сумнівом. З травня 2023 по березень 2024 року іноземці купили лише 54 300 об'єктів на загальну суму у $42 мільярди. Ця сума сама по собі мало про що говорить, але порівняно з показниками минулого року вона досить переконлива - кількість угод зменшилась на 36%, а їх вартість - на 21,2%. Такого не було з 2009 року, тому можна відверто оголосити новий історичний мінімум. Його причинами стали:
- підвищені ставки за кредитами;
- висока вартість житла;
- Обмежена кількість пропозицій;
- заборона на покупку нерухомості громадянам з Північної Кореї, Росії, Китаю, Ірану, Сирії, Куби та Венесуели (наразі воно діє лише в окремих штатах).
Фактично перші три пункти однаково впливають на іноземних та місцевих інвесторів. Що стосується останнього, китайці складають значну частку серед іноземних покупців, тому брокери та організації, які раніше співпрацювали з ними, подають колективні позови та вимагають визнати обмеження неконституційним.
Незважаючи на загальну тенденцію, заможні іноземці продовжують купувати нерухомість в Америці. І вони роблять це навіть з більшим запалом, ніж самі американці. Так, якщо медіанний чек інвестора "місцевого рівня" складає $395 000, то для іммігрантів з інших країн ця сума вище - $475 000. Як і раніше, найбільшою популярністю користуються Каліфорнія, Техас і Флорида, де угоди складають відповідно 11%, 13% і 20% від загальної кількості.